KİRA GELİRİNE HUSUS EDİLEN MAL VE HAKLAR
Gelir Vergisi Kanununun 70 inci unsurunda yazılı kira gelirine bahis edilen mal ve haklar şöyledir:
• Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkullerin farklı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik fotoğraf, desen, model, plan ile sinema ve televizyon sinemaları, ses ve manzara bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir deneyime ilişkin bilgilerle zımnî bir formül yahut bir imalat metodu üzerindeki kullanma hakkı yahut kullanma imtiyazı üzere haklar,
• Telif hakları,
• Gemi ve gemi hisseleri ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
• Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile
bunların eklentileri.
KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLMESİ
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil aslına bağlanmıştır. Tahsil aslına nazaran kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden yahut tıpkı olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Kira Bedelinin Nakden Tahsil Edilmesi
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası yahut yabancı para ile ödenmesini söz eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
• Mükellefler tarafından o yıla yahut geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.
Örneğin; 2020, 2021 ve 2022 yıllarına ilişkin kira gelirlerinin toplu olarak 2022 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2022 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
• Gelecek yıllara ilişkin olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılacaktır.
Örneğin; 2022, 2023 ve 2024 yılları kira gelirleri topluca 2022 yılında tahsil edilirse, her yıla ilişkin kira bedeli ilgili yılın geliri sayılacaktır.
Döviz cinsinden kiraya verme süreçlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru temel alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.
Kira Bedelinin Birebir Olarak Tahsil Edilmesi
Kiranın tıpkı (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar 213 sayılı Vergi Usul Kanunu kararlarına nazaran emsal bedeli ile paraya çevrilir.
KİRA BEDELİNİN HİÇ OLMAMASI YAHUT DÜŞÜK OLMASI
Kira bedelinin hiç olmaması yahut düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” temel alınır. Buna nazaran;
• Gayrimenkulün bedelsiz olarak diğerlerinin kullanımına bırakılması,
• Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli aslı uygulanacaktır.
Kiraya verilen bina ve topraklarda emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca yahut mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Bina yahut arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Yordam Kanununun servetlerin pahalanması hakkındaki kararlarına nazaran muhakkak edilen kıymetlerinin %10’udur.
Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli aslı uygulanmaz:
• Boş kalan gayrimenkullerin korunması emeliyle bedelsiz olarak diğerlerinin ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin yordam (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) yahut kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örneğin mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse yalnızca bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp başkası için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.)
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da birebir meskende yahut dairede ikamet etmesi,
• Genel bütçeye dahil daireler ve özel bütçeli yönetimler, vilayet özel yönetimleri ve belediyeler ile başka kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA UYGULAMASI
Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2022 yılı için 9.500 TL’si (2023 yılı için istisna meblağı 21.000 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden şahısların, yıllık olarak tespit edilen istisna fiyatının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.
KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi meblağı iki farklı halde tespit edilebilmektedir.
• Gerçek Sarfiyat Yöntemi
• Götürü Sarfiyat Yolu (Hakları kiraya verenler hariç)
Gerçek yahut götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek masraf, öbür kısmı için götürü masraf metodu seçilemez. Götürü masraf sistemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek sarfiyat prosedürüne dönemezler.
Gerçek Sarfiyat Formülünde İndirilecek Giderler
Gerçek masraf sisteminin seçilmesi durumunda, safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü unsurunda yazılı aşağıdaki masraflar indirilir.
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör sarfiyatları,
2. Kiraya verilen malların yönetimi için yapılan ve gayrimenkulün kıymeti ile orantılı olan yönetim sarfiyatları,
3. Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta sarfiyatları,
4. Kiraya verilen mal ve haklar hasebiyle yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri,
5. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl mühlet ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i fiyatındaki bu indirim, yalnızca ilgili gayrimenkule ilişkin hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım masraf fazlalığı sayılmayacaktır. 2018 yılından evvel iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, fotoğraf, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma hisseleri,
7. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve güç tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2022 takvim yılı için 2.000 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
8. Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan tamirat masrafları ile bakım ve idame sarfiyatları,
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve başka gerçek masraflar,
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut yahut lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım masraf fazlalığı sayılmayacaktır.),
Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (çalışma yahut oturma iznialarak altı aydan daha fazla bir müddettir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden masraf olarak indirim konusu yapılamaz.
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna yahut ilama istinaden ödenen ziyan, ziyan ve tazminatlar.
Gerçek Masraf Yolunda İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilebilecek Sarfiyatın Hesaplanması
Gerçek sarfiyat tekniğinin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek masraf meblağının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemeyecektir.
Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek masraf kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.
İndirilebilecek Masraf =Toplam Masraf X Vergiye Tabi Hasılat*/Toplam Hasılat
(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası
Götürü Masraf Usulünde Masraf İndirimi
Götürü sarfiyat yolunu seçen mükellefler, gerçek masraflara karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilirler. Kira geliri elde edip de konut istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü masraf, istisna fiyatı düşüldükten sonra bulunan meblağ üzerinden hesaplanacaktır. Hakları kiraya verenler, götürü masraf tekniğini kullanamazlar.
KİRA GELİRİNİN BEYANI
Beyana tabi geliri yalnızca gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;
• Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 2022 yılı için 9.500 TL’lik istisna fiyatını (2023 yılı için 21.000 TL) aşanlar,
• Tevkifata tabi işyeri kira gelirlerinin brüt meblağı 2022 yılı için 70.000 TL’lik beyanname verme sonunu (2023 yılı için 150.000 TL) aşanlar (Beyanname verme hududu olan 70.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen meblağı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.),
• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına husus olmayan ve meblağı 2022 yılı için 3.800 TL’lik beyanname verme sonunu (2023 yılı için 8.400 TL) aşanlar, yıllık beyanname vereceklerdir.
Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına bahis olmayan kira gelirlerinin beyanında (örneğin, çıkarları kolay yordamda tespit olunan mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 3.800 TL’lik meblağ bir istisna olmayıp, beyanname verme sonudur. Bu fiyatı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.
Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi isimlerine başka ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar ismine verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi yahut kayyum tarafından imzalanacaktır.
Mal ve haklara paylı olarak sahip olunması halinde, her ortağın yalnızca kendi payına karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.
BEYANNAMENİN VERİLME VAKTİ VE ŞEKLİ
Mükelleflerin, 2022 devrine ilişkin beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 – 31 Mart 2023 tarihleri ortasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Beyannameler;
• Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamından,
• Hazır Beyan taşınabilir uygulaması aracılığıyla da cep telefonundan,
• Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık mukavelesi imzalanarak e-Beyanname Sistemi ile elektronik ortamdan,
• Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,
• İkametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın rastgele bir vergi dairesinden, verilebilir.
Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden evvelki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Vefat halinde ise beyanname mevt tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilecektir.
VERGİNİN ÖDENME VAKTİ VE ŞEKLİ
2022 yılında elde edilen kira gelirlerine ait olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin, 2023 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;
• Birinci taksiti, damga vergisi ile birlikte 31 Mart 2023,
• İkinci taksiti ise 31 Temmuz 2023, tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir.
Memleketi terk ve vefat üzere mükellefiyetin kalkmasını gerektiren durumlarda, beyan üzerine tarh edilen vergiler beyanname verme mühletleri içinde ödenecektir.